あなたは大丈夫ですか？長期間放置した相続登記のデメリット

相続登記には期限も義務もありません。

 

・相続登記の手続が面倒くさい

・登録免許税や司法書士費用がもったいない

・話がうまくまとまらない

 

このような理由で、相続登記をせずに

不動産がお亡くなりになった方の名義のまま

長期間放置されているケースはたくさんあります。

 

場合によっては、先代では済まずに

２代、３代遡って相続登記が放置されていることも

それほど珍しくありません。

 

相続手続をしないと自由に使えない預貯金などとは違い、

不動産は売却や生前贈与などで

すぐに名義を動かす必要がなければ

相続登記で名義変更をしなくても

そのまま使用することができます。

 

このように、すぐに相続登記をしなくても

一見特に影響はないように思えますので

他の相続財産と比べてつい放置しがちです。

 

でも、相続登記を長期間放置すると、

後日そのときには思ってもみなかったデメリットにより

相続のトラブルに見舞われることがあります。

 

 

相続登記を長期間放置した相続登記の５つのデメリット

相続人が際限なく増えていく

 

相続登記をするためには、相続人全員で遺産分割協議を行い

不動産をどの相続人の名義にするかを決める必要があります。

 

これを法務局に立証するため相続登記には、

遺産分割協議書に相続人全員が実印で押印し、

印鑑証明書と一緒に添付しなければいけません。

 

つまり、相続登記には相続人全員の協力が不可欠です。

 

たったひとりでも協力しない相続人がいると、

たとえ他の全員が納得していても相続登記ができません。

 

そして、相続人の数はどれだけ時間が経っても減りません。

相続登記を放置しているうちに相続人が亡くなることにより

どんどん枝分かれして相続人の数が増えていく方が通常です。

 

子どもから孫へ、孫からひ孫へ

子どもがいなければ夫や妻からその兄弟へ

そしてそのまた子どもへ

 

気がついたら相続人が10人、20人くらいに

なっていることも珍しいことではありません。

 

 

こんな風に、被相続人が亡くなってから

相続登記など相続手続が完了する前に

さらに相続人が亡くなることを数次相続といいます。

 

この数次相続が相続登記にとって曲者で、

相続人が増えていくというデメリットの他にも

相続人同士の関係が薄まっていき、、、

 

・お互いに全く面識のない相続人

・一族の慣習や事情を知らない相続人

 

これらの相続人と遺産分割協議を行い、

不動産の名義をあなたが希望するとおりに

話し合いをまとめるという作業をしなければいけません。

 

お金で解決できればまだ良いですが

（それもイヤだとは思いますが）、

相続は最終的には人間関係や感情が関わってくるので

 

一切相続登記に協力してもらえなかったり、

こちらからの連絡を無視されたり、

 

ただでさえ知らない人と財産の話をするだけでもしんどいのに

解決までの道筋が全く見えなくなる可能性だってあります。

 

 

相続登記なんて必要になったときにやれば良い。

なんて高を括っていると、

あなたやあなたのお子さんの世代で

いざ相続登記をしようとしたときに

相続人が物凄い数になっているかもしれません。

 

遺産分割協議はたった数人でもまとまらないこともあるのに、

もし10人、20人に増えていったとすれば、、、

想像してみてください。

 

 

相続登記の前提として関連手続が必要になる可能性が高い

 

上記のように相続人が多くなることによって、

 

相続人の中に家庭裁判所で権限のある代理人を選任する

関連手続が必要な方が出てくるリスクが高くなります。

 

相続人の一部に、下記に該当するような方がいる場合は

本人が遺産分割協議書に印鑑を押せない、

または押しても法務局で無効と扱われます。

 

そのため、相続登記を申請する前に

家庭裁判所で所定の手続をして、

印鑑を押す正当な権限を持つ代理人を

選んでもらわなければいけません。

 

・未成年　⇒　特別代理人の申立て

 

・認知症などで判断能力がない　⇒　成年後見開始の申立て

 

・行方不明　⇒　不在者財産管理人の申立て

 

 

また、同じような問題として

海外在住の相続人の方については

通常印鑑登録ができません。

 

在外公館（大使館、領事館）でサイン証明を取得するか、

現地の公証人役場で認証を受ける必要があります。

 

相続人同士の関係が薄まれば薄まるほど、

このような相続登記の前提となる面倒な手続に

協力してくれる可能性が低くなります。

 

協力してくれない相続人がひとりでもいるときには、

印鑑をもらうために要求されたお金を支払ったり、

最悪の場合は家庭裁判所で遺産分割の調停をしたりして

解決しなければいけなくなるでしょう。

 

このように、相続人が増えれば増えるほど、

相続登記の前の面倒な手続に時間や手間だけでなく

大きな費用を負担しなければいけなくなる

可能性が高まります。

 

 

相続登記の難度が急上昇する

 

数次相続により相続人が増えていくと、

当然相続登記自体も難しくなります。

 

相続登記をするためには、

相続に関する法律知識＋登記手続に関する知識が必要です。

 

加えて、数次相続が起こっている相続登記の場合は、

もう少し突っ込んだ詳細な登記実務や登記先例まで

理解しないといけなくなります。

 

登記先例とは、法務省が通知やＱ＆Ａをした

法律に直接書いていない登記実務を指示したものです。

 

登記の判例みたいなものといえば

分かりやすいでしょうか？

 

相続登記をするにあたっては、

この登記先例どおりに申請書を作ったり、

必要書面を準備しなければいけません。

 

数次相続ではない相続登記については、

あまり難しい登記先例に当てはまることがないので

ほとんど気にする必要はありませんが、

 

数次相続の場合の相続登記では

たくさんの登記先例に当てはまることがあり、

かなり注意して取り組まなければいけません。

 

実際、数次相続については

私たちのように相続登記を専門に扱っていても

毎回先例の調査と事務所内での検討が必要です。

 

 

数次相続の相続登記の問題は他にも、、、

 

・戸籍謄本をまるで分厚い本くらいになるまで集めないといけない

・登記済証（権利証）や上申書など、一般的に相続登記に必要とされていない

　イレギュラーな添付書類が必要になることが多い

・登記先例に従った書類作成や手順を組まないといけない

・遺産分割協議書以外のアプローチも検討しないといけない

・単純に相続登記の件数が増える

 

当然、相続登記を依頼した場合の

司法書士の報酬もすごく高くなってしまいます。

 

それぞれの世代できちんと相続登記をしていたときの合計よりも

ほとんどのケースで高くなってしまうでしょう。

 

 

相続登記が終わるまでにとてつもない時間がかかる

 

これまでみたとおり、

相続登記を長期間放置していると

 

・相続人を確定するための戸籍謄本の調査

・不動産の名義を決める遺産分割協議の交渉

・相続登記の前提となる家庭裁判所での手続

 

これらの手順に時間が取られてしまいます。

 

通常なら着手してから1～2か月もあれば十分完了する

相続登記が半年～1年、場合によってはもっと。。。

 

もちろん、話がつかなければ

相続登記自体ができなくなってしまいます。

 

相続登記をするために

わざわざ遺産分割の調停を起こすという、

途方に暮れるような時間が必要になります。

 

 

不動産の売却ができない

 

相続登記を絶対にしなければいけない場面は、

不動産の売却や生前贈与などで

次の所有者に不動産の名義変更をしなければいけないときです。

 

ですから、不動産の売却が考えたときに登記簿を見て

 

「おじいちゃんの名前になってる！相続登記がされてない！」

 

と慌ててご相談に来られることも多いです。

 

 

でも、相続登記を長期間放置した不動産は

これまで見たようないくつかの大きな問題があります。

 

予想以上に時間がかかって

スケジュール的に間に合わなかったり、

 

話がまとまらずに不動産の売却自体ができなかったり、

 

不動産の売却代金と

司法書士の登記費用、弁護士費用、解決金などのコストを比較すると

割に合わなかったり、、、

 

つまり、相続登記を長期間放置した

不動産の一番のデメリットとは

 

相続登記ができないことによって

あなたの最終の目的が達成できなくなることです。

 

 

■相続登記を放置するデメリットを避けるには？

 

とにかく、

 

相続登記が放置された不動産の名義変更は簡単にはできない

 

ということです。

 

これらのデメリットを予防するためには

相続の都度きちんと相続登記をやっておくことです。

 

もしちょっとでも

 

「そういえば相続登記してたっけ？」

「両親はちゃんと相続登記やってくれてるかな？」

 

と不安になったらまずは法務局で登記簿を確認してみてください。

 

相続登記が長期間放置されているときの

これらのデメリットは、

次の世代にも確実に引き継がれます。

 

放っておいて解決するものではなく、

放置の期間が長くなればなるほど

問題がより大きくなるのが通常です。

 

今ならまだ間に合うかもしれません。

 

これらのデメリットが起こる前に

相続登記を今やってしまいましょう。

 

 

相続登記を長期間放置してはいけないことは分かった。

 

「でも、もうなってるよ」という方に向けては、

なるべくスムーズに進められる相続登記のヒントについて

次回の記事でお知らせします。

 

 

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