田舎の土地や空き家の相続登記や処分、どうすればいい？？
相続した不動産を活用・処分するためには、
その前提として相続登記をする必要があります。
通常、ある程度の都市部であれば、
土地建物など不動産の流通が盛んである上
相続手続の際に一緒に相続登記をする文化が根付いており、
土地や空き家の相続登記が放置されていることはあまりありません。
しかし、あまり売買などで土地の動きのない地域、
いわゆる田舎の土地に関しては、
きちんと相続登記をしておくという慣習自体がなく
祖父名義、曽祖父名義など２世代、３世代前の名義のまま
放置されている土地や空き家がたくさんあります。
相続登記には法律で決まった期限はありません。
田舎の土地や空き家について相続登記をしなくても、
すぐに影響があるわけではありません。
しかし、現在の世代の相続人が固定資産税の負担や、
他の不動産の相続登記などをきっかけに、
ある日ふと
「あそこの土地どうなっているんだろう？」
「これからあの空き家はどうしたらいいんだろう？」
と今後のことが気になって
いざ整理しようと考えると、、、
・法務局で登記簿をみたら祖父名義や、曽祖父名義。
・相続人も誰だかはっきりしない。
・現地に行ったこともないし、近くの親族との交流も薄い
色々な面倒事を抱えていることに気付きます。
現在自分が住んでいる地域でもなく、
今後帰る予定がない実家や
一族がずっと引き継いできた田舎の土地。
使われていない空き家。。。
「相続登記はどうすればいいの？」
「どうやって処分すればいいの？」
「固定資産税はいつまで払い続けるの？」
「空き家が火事や倒壊したときの責任は誰がとるの？」
その当時には何の問題がなくても、
迷惑が被るのは、隠れていた問題を
先送りされてしまった今の相続人です。
つまり、これを読んでいるあなたかもしれません。
田舎の土地や空き家に関する相続の問題
相続人には土地や空き家の管理責任がある
自分が見たこともないような土地であっても、
相続人となっているからには、
その土地や空き家の管理責任があります。
たとえ相続登記で名義変更していなくても、
空き家の倒壊、火事などにより
周辺の住民に被害を与えてしまった場合は
相続人として責任を問われることになります。
固定資産税を負担し続けないといけない
田舎の土地や空き家は、
固定資産税の評価額が安い傾向にあります。
しかし、それでも毎年数千円から数万円くらいの
固定資産税が課税されているのが通常です。
ほんの数年ならまだしも、
10年、20年、30年、、、
と支払い続けるのを考えれば
その金額は数十万円にもなります。
解決の見込みもないまま、
相続人であるというだけで
今後もずっと使ってもいない、
今後使いもしない土地建物の
コストを負担し続けるのは地獄です。
また、この負担は次世代の子どもにまで
そのまま引き継がれていくのです。
田舎の土地を使用している方と今では交流がない
住んでいるのは遠い親戚みたいなんだけれど。。。
両親の代ではまだ交流があったけれど、
今では全く交流がない。。。
昔は畑で取れた作物を送ってきてくれたけれど、
最近はそれもなくなった。。。
こんな話をよくお聞きします。
このように土地や建物を親戚や他人が利用しているケースで、
きちんとした賃貸の契約をして賃料を受け取っている
ケースはほとんどありません。
大体が先代や先々代が結んだ口約束のまま
タダで利用していることの方が多いです。
せめて固定資産税くらいは払って欲しくても、
交流もなく今更連絡も取れないし言い出しにくい、
と放置されていることもあります。
田舎の土地や空き家は売れない
率直にいって、田舎の土地や空き家は
都市部のように売りに出したからといって
すぐに買い手がつくようなことはありません。
買い手がついても
満足行く金額で売れることは少なく、
せめて空き家の解体費用を出せるかどうか、
タダ同然でないと引き取ってもらえないこともあります。
相続登記がされていない
いざ、田舎の土地や空き家の処分に動こうとしても、
法務局へいって登記簿を見れば相続登記が
放置されていることがほとんどです。
このような場合は最初に相続人を探して、
逐一連絡を取って相続登記を完了させなければいけません。
この点は、下記に詳しい記事がありますので、
こちらも参考にしてください。
あなたは大丈夫ですか？長期間放置した相続登記のデメリット
相続登記を長期間放置してしまった不動産の解決方法
建物の登記が無茶苦茶
田舎の土地や空き家に関しては、
相続登記に限らず、そもそも「登記をする」という
意識が少し弱いところがあります。
建物が建っていてもその登記簿がなかったり、
逆に取り壊した建物の登記がまだ残っていたりと、
相続登記以外についても登記簿を色々と整理しないと
実際に処分することが難しい状況があります。
田舎の土地や空き家の問題を解決するためのヒント
上記の田舎の土地や空き家の相続に関わる問題は
放置したところで解決に向かうことはありません。
もし、あなたがこのような問題を認識したのであれば、
これに立ち向かうためのいくつかのヒントを
お知らせしたいと思います。
次の世代での相続放棄を検討する
現在の負担を我慢して、
次の世代で相続放棄をすることは
ひとつの選択肢になります。
相続放棄は相続があったことを知ってから
３か月以内にしないといけないので
その期限はもう過ぎていることが多いでしょう。
次に相続が起こったときに、
子ども達が相続放棄をすれば
これらの田舎の土地や空き家の問題を
避けることができる可能性があります。
ただし、ケースによっては相続放棄をした後に
家庭裁判所に管理人を選んでもらう手続をしないと
土地や空き家の管理責任から逃れられないことがあります。
また、相続放棄をすると相続財産の全部が受け取れません。
相続財産の中に沢山の預貯金や
今使用している土地などが含まれているような場合は
それも含めて受け取れなくなるので、
生前贈与なども視野に入れた
計画的な相続が必要です。
住んでいる親族、耕作している人に譲渡する
すでにお知らせしたとおり、
田舎の土地に関しては都市部のような流通がないので
需要が少なく、売りにくいのが通常です。
そこで、住んでいる親族（親戚）や
農地であれば現在耕作している方に
売却や贈与をして引き取ってもらうことも
選択肢のひとつとなります。
不動産の譲渡には税金が関わってくるため
費用負担などの面で相手との交渉も必要になりますが、
これまでの私たちの経験上、成功した事例もあります。
今は交流がなくて連絡が取りにくくても
電話やお手紙で連絡してみると、
案外すんなりと話が進むこともあるのです。
諦めずに活用や処分の可能性のあるところに情報提供する
現在誰も使っていない土地や空き家であっても
色々なところに情報提供することで、
買い手や借り手が見つかることもあります。
情報提供先として活用できるところには、
次のようなものがあります。
・空き家バンク
空き家は全国的に問題になっており、
近年では各自治体が需要と供給を結びつけるために
登録制で空き家の情報提供をしています。
・地域の不動産屋
その地域の不動産業者の方が情報も多いため、
伝手をたどりダメもとで依頼してみることも
ひとつの策です。
・自治体に寄付
寄付を受けると自治体の
固定資産税の収入がなくなるため、
基本的には引き取ってくれる可能性は薄いですが、、、
特殊な事情により引き取ってもらえた
というケースもこれまでにありました。
まずは一歩を進める
さて、今回は田舎の土地や空き家を整理していくために、
問題点と解決に繋がるヒントをお知らせしました。
これからやらないといけないこと全部を考えると
気が遠くなるかもしれません。
何もしなければいつまで経っても１歩も進みませんが、
１歩でも踏み出せば半年、１年経ったときには
状況が大きく改善していることでしょう。
何事もやってみないと分かりません。
↓ ↓ ↓
悩んでいるのはあなただけではありません。
相続登記をきっかけに、問題解決の糸口を掴む
京都相続アドバイザーズを運営する
司法書士・ＦＰ 新風リーガルサービスでは
司法書士 ＝ 相続や不動産登記の専門資格
ＡＦＰ ＝ お金や税金の専門資格
２つの国家資格で、相続の問題をサポートします。
・オンライン申請で京都から全国の不動産に対応
・田舎の土地や空き家の今後の活用方法や処分のアドバイス
手続の背後にある悩みの原因を突き止め、
相続登記をきっかけに
あなたの人生に変革をもたらします。
ご相談は【全国対応】です。
オンライン面談にてご自宅にいながら
司法書士とファイナンシャルプランナーの資格を持つ代表者に直接相談できます。
一部業務を除いて手続のサポートや代行も可能ですので、
ぜひお悩みや不安をご相談ください。
